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Immobilienmakler mit Allenvertretungsvertrag, welche Leistungen kann man von ihm erwarten?


Autor: Michael Schmidt (2006-01-11 23:01:06)

Hallo,

wir haben eine Eigentumswohnung zu verkaufen und wollen einen Makler
mit dem Verkauf beauftragen.
(Falls von Interesse:
Lage Ruhrgebiet (lausige Marktsituation), Provision wird ortssyüblich
zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.)
Meine Frage ist nun, wenn ich einem Makler einen
Allenvertretungsauftrag gebe (üblicherweise auf ein halbes Jahr
befristet mit Verlängerungsklausel), welche Leistungen und
Werbeinvestitionen (Inserate ect.) kann ich von ihm billigerweise
erwarten?
Mir ist klar, dass er nur im Erfolgsfall ein Honorar erhält, dann aber
ein durchaus fürstliches. Das er bei einem Allenauftrag nur ein
Exposee in einen Schuhkarton steckt und auf Kundschaft wartet ist mir,
wenn ich ihm einen Alleinauftrag gebe, natürlich nicht recht und ich
erwarte da schon Aktivitäten. Klar das er sich durch Untätigkeit
selbst bestraft, aber auch mich kostet die leerstehende Wohnung bis
zum Verkauf Geld...
Was ist denn an Investitionen und Aktivitäten (in % der zu erwartenden
Courtagesumme?) üblich?

Michael

Autor: Robert Lederer (2006-01-12 09:01:33)

Michael Schmidt schrieb:


> Meine Frage ist nun, wenn ich einem Makler einen
> Allenvertretungsauftrag gebe (üblicherweise auf ein halbes Jahr
> befristet mit Verlängerungsklausel), welche Leistungen und
> Werbeinvestitionen (Inserate ect.) kann ich von ihm billigerweise
> erwarten?

Wahrscheinlich gar nichts. Jedenfalls haftet er nicht für einen
erfolgreichen Verkauf oder sonstwas. Ich kenne mehrere Fälle, in denen
der Makler ein Alleinvertretungsrecht hatte, aber keinen Käufer gefunden
hat. Ich würde nie ein Alleinvertretungsrecht geben.

> Mir ist klar, dass er nur im Erfolgsfall ein Honorar erhält, dann aber
> ein durchaus fürstliches.

Das ist Verhandlungssache. Bei lausiger Lage natürlich schwierig und
auch für den Makler viel Arbeit.

> Das er bei einem Allenauftrag nur ein
> Exposee in einen Schuhkarton steckt und auf Kundschaft wartet ist mir,
> wenn ich ihm einen Alleinauftrag gebe, natürlich nicht recht und ich
> erwarte da schon Aktivitäten. Klar das er sich durch Untätigkeit
> selbst bestraft, aber auch mich kostet die leerstehende Wohnung bis
> zum Verkauf Geld...

Keinen Alleinvertretungsauftrag geben und selber auch noch inserieren.

Robert

Autor: Robert Lederer (2006-01-12 09:01:33)


Autor: Robert Lederer (2006-01-12 09:01:33)

Michael Schmidt schrieb:


> Meine Frage ist nun, wenn ich einem Makler einen
> Allenvertretungsauftrag gebe (üblicherweise auf ein halbes Jahr
> befristet mit Verlängerungsklausel), welche Leistungen und
> Werbeinvestitionen (Inserate ect.) kann ich von ihm billigerweise
> erwarten?

Wahrscheinlich gar nichts. Jedenfalls haftet er nicht für einen
erfolgreichen Verkauf oder sonstwas. Ich kenne mehrere Fälle, in denen
der Makler ein Alleinvertretungsrecht hatte, aber keinen Käufer gefunden
hat. Ich würde nie ein Alleinvertretungsrecht geben.

> Mir ist klar, dass er nur im Erfolgsfall ein Honorar erhält, dann aber
> ein durchaus fürstliches.

Das ist Verhandlungssache. Bei lausiger Lage natürlich schwierig und
auch für den Makler viel Arbeit.

> Das er bei einem Allenauftrag nur ein
> Exposee in einen Schuhkarton steckt und auf Kundschaft wartet ist mir,
> wenn ich ihm einen Alleinauftrag gebe, natürlich nicht recht und ich
> erwarte da schon Aktivitäten. Klar das er sich durch Untätigkeit
> selbst bestraft, aber auch mich kostet die leerstehende Wohnung bis
> zum Verkauf Geld...

Keinen Alleinvertretungsauftrag geben und selber auch noch inserieren.

Robert

Autor: Andreas Dausch (2006-01-12 10:29:25)

Michael Schmidt schrieb:
> Hallo,
>
> wir haben eine Eigentumswohnung zu verkaufen und wollen einen Makler
> mit dem Verkauf beauftragen.
> (Falls von Interesse:
> Lage Ruhrgebiet (lausige Marktsituation), Provision wird ortssyüblich
> zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.)
> Meine Frage ist nun, wenn ich einem Makler einen
> Allenvertretungsauftrag gebe (üblicherweise auf ein halbes Jahr
> befristet mit Verlängerungsklausel), welche Leistungen und
> Werbeinvestitionen (Inserate ect.) kann ich von ihm billigerweise
> erwarten?
> Mir ist klar, dass er nur im Erfolgsfall ein Honorar erhält, dann aber
> ein durchaus fürstliches. Das er bei einem Allenauftrag nur ein
> Exposee in einen Schuhkarton steckt und auf Kundschaft wartet ist mir,
> wenn ich ihm einen Alleinauftrag gebe, natürlich nicht recht und ich
> erwarte da schon Aktivitäten. Klar das er sich durch Untätigkeit
> selbst bestraft, aber auch mich kostet die leerstehende Wohnung bis
> zum Verkauf Geld...
> Was ist denn an Investitionen und Aktivitäten (in % der zu erwartenden
> Courtagesumme?) üblich?
>
> Michael
>
Hallo Michael,
die übliche Klausel in einem Makler-Allein-Auftrag lautet:

Der Makler verpflichtet sich,
a)diesen Makler-Allein-Auftrag fachgerecht, nachhaltig und unter
Ausnutzung aller sich ergebender Abschlußchancen zu bearbeiten,

dies ist natürlich ein Wischi-Waschi Begriff deshalb würde ich unter
besondere Vereinbarung reinschreiben, in welchen Zeitungen der Makler
regelmäßig inserieren soll und wie oft mindestens, weiterhin ob er es
auf seine eigene Internetseite stellt, ob der in Internetmärkten
inseriert, ob er Werbung am Objekt macht, usw. Also alles was der Makler
zusagt, kann er auch bedenkenlos reinschrieben. Wenn dir das nicht genug
ist, oder der Makler nicht will, geh zu einem anderen dem Du
vertraust. Such Dir aber einen aus der keine anderen Interessen
vertritt. Also keinen der hauptsächlich an der Vermittlung der
Finanzierung interessiert ist, oder sein muß, keiner der die eingehenden
Adressen nur braucht um sie auf seine Bauträgerobjekte umzupolen. Und
vor allem. Suche einen Makler vor Ort, der den Markt kennt und nicht für
jede Besichtigung 100 km fahren muß. Sonst werden nur Unterlagen
verschickt, oder Kunden zur "Außenbesichtigung" vorbeigeschickt.
Diesen Aufwand kann man natürlich nicht in % der zu erwartenden
Courtagesumme beziffern. Mit Glück geht die Wohnung schnell, meistens
jedoch ist es richtig Arbeit. Hält er aber die genau bezeichneten
Aktionen nicht ein, kannst Du den Maklervertrag ohne Kosten kündigen.
Vereinbare auch, dass Dir der Makler regelmäßig Bericht erstattet und
die Anschriften von potentiellen Interessenten und den Grund warum die
nicht mehr kaufen wollen, mitteilt. Dies sollte eigentlich von Seiten
des Maklers schon allein für spätere Provisionssicherungen
selbstverständlich sein, viele machen es aber nicht. Wichtig ist einfach
ein regelmäßiger Kontakt zum Makler Deines Vertrauens.

Viele Grüße
Andreas

--
Andreas Dausch
Versicherungsfachwirt & Lehrrettungsassistent
Landeckweg 11, 76831 Eschbach
Tel.: 06345-919375, Fax: 919377, mobil: 0171-9527856
www.versicherungspfalz.de, www.immobilienpfalz.de, www.eschbachpfalz.de

Autor: cabel@gmx.de (2006-01-12 03:51:11)

Hallo aus Hamburg !

Ein qualifizierter Alleinauftrag VERPFLICHTET uns Makler, in der
gleichen Weise t

Autor: Robert Lederer (2006-01-12 18:07:29)

cabel@gmx.de schrieb:

> Ein qualifizierter Alleinauftrag VERPFLICHTET uns Makler, in der
> gleichen Weise tätig zu werden, wie es der Eigentümer auch sein
> würde..... ! Es ist also nicht nur so eine "lockere wischiwaschi"
> Vereinbarung sondern etwas ,

Makler Bla Bla. Was ist denn an "in der gleichen Weise tätig zu werden,
wie es der Eigentümer auch sein würde" konkret? Ist das eine Anzeige im
Monat? Wöchentlich eine in 3 Zeitungen? Wenn es nicht mehr ist, als der
Eigentümer tun würde, brauche ich keinen Makler. Streng genommen würde
der Eigentümer im Moment ja erstmal gar nichts tun.

> was man sich unter kaufmännischem und
> rechtlichem Aspekt sehr wohl überlegt!

Ja, besonders als potentieller Kunde.

> Am Besten ist, man sucht sich EINEN Makler seines Vertrauens, der vor
> Ort ansässig ist und den Markt kennt.

Am besten man sucht sich mehrere, wenn die Marktlage entsprechend ist.
Das erhöht die Chancen, weil so automatisch mehr Leute angesprochen
werden können. Auch wenn das Alleinvertretungsrecht natürlich für den
Makler optimal ist. Und dazu eigene Anzeigen schalten.

Wozu braucht ein guter Makler ein Alleinvertretungsrecht? Wenn er sich
wirklich kümmert, wird er auch ohne Alleinvertretungsrecht schneller
einen Käufer finden als seine beteiligten Kollegen oder der Eigentümer.


> Der Verkauf bestimmter Immobilien benötigt in manchen Märkten einfach
> viel Zeit , Geduld und das Vertrauen der Verkäufer in die
> Verlässlichkeit der Maklerfirma. Mindestvermarktungszeiten von 9 , 12
> oder gar 24 Monaten sind keine Seltenheit mehr. Jede seriös arbeitende
> Maklerfirma wird in diesen schwierigen Zeiten die Verkäufer
> regelmäßig über die Marketingmaßnahmen informieren.

Klar, am besten für 24 Monate an einen Makler binden. Und möglichst
nicht mehr selber inserieren. Für den Makler optimal. Der Kunde kann
dann zuschauen, wie das Objekt unter Umständen nicht verkauft wird. Und
hat selber die Zügel aus der Hand gegeben. Die Kosten trägt der
Eigentümer und nicht der Makler.

>
> Es macht für Verkäufer heutzutage keinerlei Sinn, mehrere
> Maklerfirmen zu beauftragen oder ständig zu wechseln. Man "verbrennt"
> damit nur das Objekt. Der Immobilienmarkt ist heute, auch durch das
> Internet, für die Käuferkunden absolut transparent geworden. Käufer
> "kennen" ihre Objekte und vermuten hinter einem Mehrfachangebot oder
> einem Maklerwechsel dann einen Mangel an dem Angebot. Es macht Käufer
> misstrauisch wenn ein Objekt wie "Sauerbier" wird.

Ach ja? Wie denken Kunden über ein Objekt, das bei einem Makler 12
Monate jede Woche in der Zeitung steht?
Und was ist mit potetiellen Käufern, die aus Prinzip nicht
> Also , viel Erfolg beim Verkauf wünschend
>
Ebenso, aber vorher viel Erfolg bei der richtigen Taktik dazu.

Robert

Autor: cabel@gmx.de (2006-01-12 10:31:03)

Ach, Robert , Du scheinst ein beinharter Experte zu sein aber von dem
notwendigen Sachverstand doch relativ unbelastet :-))) Mach Dich mal
mit den relevanten BGH-Entscheidungen zum Thema Alleinauftrag vertraut
, bevor Du hier die

Autor: cabel@gmx.de (2006-01-12 10:44:28)

Hallo Stefan, ohne - wie auch immer gearteten Auftrag - darf ich gar
nicht anbieten!
Interessant finde ich hier in der Diskussion, das Maklert

Autor: Erwin Holzner (2006-01-12 23:29:12)

Hallo Michael,

>Hallo,
>
>wir haben eine Eigentumswohnung zu verkaufen und wollen einen Makler
>mit dem Verkauf beauftragen.
>(Falls von Interesse:
>Lage Ruhrgebiet (lausige Marktsituation), Provision wird ortssyüblich
>zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.)
>Meine Frage ist nun, wenn ich einem Makler einen
>Allenvertretungsauftrag gebe (üblicherweise auf ein halbes Jahr
>befristet mit Verlängerungsklausel), welche Leistungen und
>Werbeinvestitionen (Inserate ect.) kann ich von ihm billigerweise
>erwarten?
>Mir ist klar, dass er nur im Erfolgsfall ein Honorar erhält, dann aber
>ein durchaus fürstliches. Das er bei einem Allenauftrag nur ein
>Exposee in einen Schuhkarton steckt und auf Kundschaft wartet ist mir,
>wenn ich ihm einen Alleinauftrag gebe, natürlich nicht recht und ich
>erwarte da schon Aktivitäten. Klar das er sich durch Untätigkeit
>selbst bestraft, aber auch mich kostet die leerstehende Wohnung bis
>zum Verkauf Geld...
>Was ist denn an Investitionen und Aktivitäten (in % der zu erwartenden
>Courtagesumme?) üblich?
>
>Michael


die grösste Dummheit, die Du machen könntest, wäre es, einem Makler
einen Alleinvertretungsanspruch zu geben.
Das würde ich NIEMALS(!!!!) machen.
Warum, führst Du ja selbst sehr anschaulich auf.
Stichwort: UNTÄTIGKEIT. ICH habe -gerade diesbezüglich- summa
summarum keine guten Erfahrungen mit Maklern gemacht und manage meine
Immobilien selbst.

MFG

Erwin

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