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Welche sinnvollen Möglichkeiten zur Ermittlung des Wertes einer ETW gibt es?


Autor: Volker Schwarz (2006-04-06 16:43:25)

Hallo!

Mein "neuer" Vermieter hat mir meine, zur Zeit gemietete, Wohnung zum Kauf
angeboten.

Dazu muss man sagen, dass der "neue" Vermieter/Eigentümer wohl eine Art
"Aufteiler" ist. Das ganze Haus wird in einzelne ETWs aufgeteilt und
einzeln verkauft. Meine Whg. ist im Dachgeschoss und alle Etagen drunter
waren bisher gewerblich genutzte Räume; so dass ich der einzige, private
Mieter bin, dem der Kauf angeboten wurde. Alle gew. Mieter sind ausgezogen.

Die Wohnung ist in Stuttgart-Mitte, Nähe Feuersee, also sehr zentral und
trotzdem recht ruhig gelegen.

Ein Architektur-Büro hat alles neu vermessen, aktuelle Grundrisse
gezeichnet und fuer "meine" Etage/Wohnung eine Fläche von ca. 120qm
erreichnet. (Meine Whg. hat "nur" ca. 90qm - der Rest sind andere Räume auf
der Etage die bisher gew. vermietet waren und jetzt der Whg zugeschlagen
werden sollen).

Wie ermittelt man am Besten einen fairen Kaufpreis fuer eine solche
Wohnung?

Klar kann man die Sache so angehen, dass man einfach zahlt was sie einem
wert ist; dem einen mehr, dem Anderen weniger. Aber mal abgesehen von
solchen "Liebhaber"-Preisen, welche anderen Bewertungsmöglichkeiten sollte
man zu Rate ziehen?

Gruss Volker

Autor: "Bernd Meyer" (2006-04-06 17:24:36)

Makler haben da Bewertungskriterien, die können Dir für 100 Euro eine
Wertermittlung machen.
Gruß, Bernd

Autor: "Bernd Meyer" (2006-04-06 17:24:36)


Autor: "Bernd Meyer" (2006-04-06 17:24:36)

Makler haben da Bewertungskriterien, die können Dir für 100 Euro eine
Wertermittlung machen.
Gruß, Bernd

Autor: Konrad Wilhelm (2006-04-06 17:28:44)

On Thu, 6 Apr 2006 16:43:25 +0200, Volker Schwarz
wrote:

>
>Mein "neuer" Vermieter hat mir meine, zur Zeit gemietete, Wohnung zum Kauf
>angeboten.
>
>Klar kann man die Sache so angehen, dass man einfach zahlt was sie einem
>wert ist; dem einen mehr, dem Anderen weniger. Aber mal abgesehen von
>solchen "Liebhaber"-Preisen, welche anderen Bewertungsmöglichkeiten sollte
>man zu Rate ziehen?
>
Wenn es nur um deine Meinungsbildung geht, müsstest du versuchen, die
Preise vergleichbarer Objekte zu ermitteln. Primär bieten sich die
Immobilienanzeigen der einschlägigen Tageszeitungen an. Banken und
Immobilienmakler haben oft Angebote im Schaufenster.
Und ev. kann man vom Mietpreis auf den Wert schlieÃźen, dann hilft dir
der Mietspiegel weiter. Letztlich kann man natürlich auch ein
Wertermittlungsgutachten erstellen lassen, aber das kostet (und ist an
der Realität des Marktes auch nicht unbedingt näher dran als was man
sonst erfährt.

Was ist denn mit weiter zur Miete wohnen? D. h. ein Dritter kauft die
neu erzeugte EW und vermietet an dich?

A propos EW: da ist natürlich nicht nur der Kaufpreis bedeutsam,
sondern auch was die Wohnung monatlich kostet ("Hausgeld"). Wird da
einem Bekannten ein schönes Zubrot zugeschanzt dadurch dass er als
überteuerter Hausmeister angestellt wird? Fühlt sich die
Hausverwaltung eher den Handwerkern, die Reparaturen (die nicht
ausgeschrieben wurden) teuer abrechnen verpflichtet als den Mietern
(weil die Handwerker für die Hausverwaltung wo anders billig
Miethäuser der Hausverwaltung in ETWs "umrenovieren") und und.
Wird dir plötzlich ein teurer Kabelvertrag aufgedrückt, obwohl du
unterm Dach sehr gut mit deiner Satelitenantenne klarkommst?

Und und und.

Vielleicht wirklich erstmal nicht so schnell reagieren sondern
abwarten wie es sich alles entwickelt?

Wenn in 6 Monaten noch ne Menge leer steht, sind Preise bestimmt
weniger festgeklopft.

Wichtig: Kauf bricht nicht Miete!

k.

Autor: "Stefan Krieg" (2006-04-06 20:59:13)

Hallo Volker,

Volker Schwarz wrote:
[...]
> Wie ermittelt man am Besten einen fairen Kaufpreis fuer eine solche
> Wohnung?

Neben der schon angesprochenen Möglichkeit eines Sachverständigen-
Gutachtens (geschätzter Preis um 1.000 bis 2.000 EUR) könntest Du
mal beim Immobilienscout eine Umkreissuche nach Eigentumswohnungen
vergleichbarer Größe und Güte machen. Dann hast Du zumindest einen
kleinen Überblick, welche Preise denn so üblicherweise aufgerufen
werden (auf m²- Preis umrechnen und dann mit Deinen m² multiplizieren).
Das sind natürlich keine *echten* Preise, die auch zwingend
tatsächlich erzielt werden, aber so ein Gefühl für den Durchschnitt
bekommt man dabei schon.

gruß aus berlin
der stef

Autor: gambling television@yahoo.com.au (2006-04-06 12:08:44)

Roulettesystem * Der L

Autor: Volker Schwarz (2006-04-06 21:17:58)

Hallo Konrad.

>>Mein "neuer" Vermieter hat mir meine, zur Zeit gemietete, Wohnung zum Kauf
>>angeboten.
>>
>>Klar kann man die Sache so angehen, dass man einfach zahlt was sie einem
>>wert ist; dem einen mehr, dem Anderen weniger. Aber mal abgesehen von
>>solchen "Liebhaber"-Preisen, welche anderen Bewertungsmöglichkeiten sollte
>>man zu Rate ziehen?

> Wenn es nur um deine Meinungsbildung geht, müsstest du versuchen, die
> Preise vergleichbarer Objekte zu ermitteln. Primär bieten sich die
> Immobilienanzeigen der einschlägigen Tageszeitungen an. Banken und
> Immobilienmakler haben oft Angebote im Schaufenster.

Hatte ich versucht, aber es ist schwer wirklich vergleichbare Objekte
zu finden. Dachgeschoss "mit etwas Luft" drum-rum - also nicht komplett
eingebaut und das Haus ist so konstruiert, dass es nur sehr wenige tragende
Wände gibt und man evtl. eine Art Loft aus der Etage machen könnte. Eine
Option die nicht in jedem Altbau möglich ist.

> Und ev. kann man vom Mietpreis auf den Wert schließen, dann hilft dir
> der Mietspiegel weiter.

Mietspiegel hilft ja nur begrenzt, weil der bei Neuvermietung nicht
wirklich greift. Ich zahle gerade nur ca. 7,50 EUR KM, damit wird sich ein
Anleger nicht zufrieden geben und die max. Erhöhung (da greift der
Mietspiegel) durchziehen. Werden dann so ca. 8,5-9 EUR werden. Ausserdem
haette dieser natuerlich die Chance einige Renovierungskosten teilweise auf
mich umzulegen.

> Letztlich kann man natürlich auch ein
> Wertermittlungsgutachten erstellen lassen, aber das kostet (und ist an

Was kostet sowas und wie findet man einen realitätsnahen Fachmann?

> der Realität des Marktes auch nicht unbedingt näher dran als was man
> sonst erfährt.
>
> Was ist denn mit weiter zur Miete wohnen? D. h. ein Dritter kauft die
> neu erzeugte EW und vermietet an dich?

Siehe oben.

Ich hab mir mal überlegt wie ich als Anleger und dann Vermieter ungefähr
rechnen würde:

Kaufpreis: 220.000,-
Kaufnebenkosten: 20.000,-
Renovierungskosten: 5.000,-
---------
Gesamtkosten 245.000,-

Mal so gerechnet, wenn man die Whg. nach 10 Jahren wieder verkaufen
wollte/muesste:

245.000,- Zinssatz 5% 122.500,-
Haus- & SE-Verwaltung 4.800,-
Renov.Rücklage 1 EUR/qm 14.400,-
Sonstiges, .... 1.200,-
Mietausfall, Minderung 3.000,-

Kaufnebenkosten 20.000,-
Verkaufskosten/Makler 7.700,-
Renovierungskosten 5.000,-

Gesamt 178.000,-
pro Monat 1.488,-
pro QM (120qm) 12,40

Wenn ich mit der Rechnung nicht voll daneben liege, dann muesste ein
Anleger/Vermieter 12,40 EUR/qm verlangen. Tilgung ist nicht berücksichtigt.

Oder was stimmt an dieser Rechnung nicht?

> Wenn in 6 Monaten noch ne Menge leer steht, sind Preise bestimmt
> weniger festgeklopft.

Der Verkäufer hat wohl in den letzten Monaten ganz gut verdient und scheint
deswegen keinerlei Druck zu haben.

Mal schaun.

> Wichtig: Kauf bricht nicht Miete!

Bitte was? Verstehs nicht.

Gruss Volker

Autor: Manfred Ginger (2006-04-06 21:39:39)

Volker Schwarz wrote:

> Mein "neuer" Vermieter hat mir meine, zur Zeit gemietete, Wohnung zum Kauf
> angeboten.
>
> Dazu muss man sagen, dass der "neue" Vermieter/Eigentümer wohl eine Art
> "Aufteiler" ist. Das ganze Haus wird in einzelne ETWs aufgeteilt und
> einzeln verkauft. Meine Whg. ist im Dachgeschoss und alle Etagen drunter
> waren bisher gewerblich genutzte Räume; so dass ich der einzige, private
> Mieter bin, dem der Kauf angeboten wurde.

Ich kenne mich damit ehrlich gesagt nicht aus.

Aber ich fände es fair, wenn man dem Mieter in diesem Verkaufsfall
ein Vorkaufsrecht einräumen würde:

er könnte dann entscheiden, ob ihm der Preis wert ist.

> Die Wohnung ist in Stuttgart-Mitte, Nähe Feuersee, also sehr zentral und
> trotzdem recht ruhig gelegen.

Autor: Volker Schwarz (2006-04-06 23:08:40)

Hallo!

>> Mein "neuer" Vermieter hat mir meine, zur Zeit gemietete, Wohnung zum Kauf
>> angeboten.
>>
>> Dazu muss man sagen, dass der "neue" Vermieter/Eigentümer wohl eine Art
>> "Aufteiler" ist. Das ganze Haus wird in einzelne ETWs aufgeteilt und
>> einzeln verkauft. Meine Whg. ist im Dachgeschoss und alle Etagen drunter
>> waren bisher gewerblich genutzte Räume; so dass ich der einzige, private
>> Mieter bin, dem der Kauf angeboten wurde.
>
> Ich kenne mich damit ehrlich gesagt nicht aus.
>
> Aber ich fände es fair, wenn man dem Mieter in diesem Verkaufsfall
> ein Vorkaufsrecht einräumen würde:
>
> er könnte dann entscheiden, ob ihm der Preis wert ist.

Mein "Verkäufer" ist so fair und nett, dass er mir als Mieter die Wohnung
überhaupt anbietet und nicht einfach hinter meinem Rücken verkauft und ich
auf einmal einen neuen Vermieter habe.

Preislich würde er mir wohl auch etwas entgegenkommen, weil sich ja
vermietete Wohnungen in der Regel schlechter verkaufen lassen.

Trotzdem möchte ich nicht nur wissen, was mir die Wohnung wert ist, sondern
auch was andere im Verkaufsfall dafuer zahlen würden.

Gruss Volker

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