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Hilfe bei Baugeldentscheidung


Autor: mozziebite@aol.com (Mozziebite) (2003-11-12 08:00:41)

Liebe Groupies,

ich poste hier, weil ich gerade von der Verbraucherberatung in meiner
Stadt erfahren habe, dass zu diesem Thema ein Beratungstermin erst
wieder Ende Januar 2004 zu haben ist! und hoffe, dass mir hier jemand
ein wenig Hilfestellung leisten kann.

Wir wollen demnächst bauen und haben in der Hinsicht in den letzten 2
Wochen mit 2 Banken um Baugeld verhandelt. Die erste war die LBS, die
zweite die DB, meine Hausbank.

Die LBS hat uns, wie ich meine, ein weitaus attraktiveres Angebot
unterbreitet - so attraktiv (im Vergleich meine ich! relativ gesehen
kostet das Ganze immer noch eine horrende Summe) dass wir das
unbestimmte Gefühl haben, da stimmt was nicht. Heute war der 2.
Termin, bei dem wir unsere Fragen geklärt haben, dennoch hätte ich
gerne etwas Feedback von Euch, falls Ihr hiermit Erfahrung habt.

Angebot der LBS:
Darlehenssumme 165.000 Euro (entspricht rund 75%), gesplittet in ein
Baudarlehen von der Sparkasse (zu 5.012% effektiv) und einen
Bausparvertrag der LBS. In den ersten 10 Jahren werden nur die Zinsen
für das Darlehen zurückgezahlt, während die 2% Tilgung direkt in ein
Tilgungskonto fließen. Hier sollen in 10 Jahren, bis zum Ende der
Zinsbindung, minimal 40%, also 64.000 Euro, angespart werden, die nach
der Zinsbindungsperiode das Darlehen ablösen werden - das
Bauspardarlehen beträgt dann 165.000 Euro. Für diese 2. Phase von 10
Jahre beträgt der Effektivzins 4,51%. Bei einer konstanten monatlichen
Belastung von 1050 Euro über alle 20 Jahre, mit Eigenheimzulage für
ein Ehepaar, sind wir nach spätestens 20 Jahren schuldenfrei.
Weiterhin haben wir die Möglichkeit, Sonderzahlungen in unbegrenzter
Höhe in das Tilgungskonto einzuzahlen, wodurch es zu einer
vorgezogenen Zuteilung kommen kann. Die gesamte Bausparsumme muss
nicht abgerufen werden. Es gibt bei einer vorzeitigen Ablösung des
Sparkassen-Darlehens keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
Verzinst wird das Ganze mit 1,5%, was nicht super ist, aber uns vor
Steuernachteilen wohl weitgehend schützen wird. Abschlussgebühr ist
wie immer 1%, keine Darlehensgebühr, dafür ein Agio in Höhe von 2%.
Ansonsten fallen Kontoführungsgebühren in Höhe von 7 Euro im Jahr an.

Das hört sich für uns eigentlich ziemlich gut an, besonders nachdem
die DB uns ein Angebot gemacht hat, wo die Zinskosten sehr viel höher
sind, wir also erheblich mehr für das gleiche Geld zahlen.

Bin ich naiv, und hier gibts einen Haken, oder paranoid, und es ist
alles in Ordnung?
Ich kanns nicht einschätzen!

Ich wäre dankbar um einen Kommentar.

Autor: Matthias Rosenkranz (2003-11-12 17:47:07)

Mozziebite wrote:
> Liebe Groupies,

:-)

> ich poste hier, weil ich gerade von der Verbraucherberatung in meiner
> Stadt erfahren habe, dass zu diesem Thema ein Beratungstermin erst
> wieder Ende Januar 2004 zu haben ist! und hoffe, dass mir hier jemand
> ein wenig Hilfestellung leisten kann.
>
> Wir wollen demnächst bauen und haben in der Hinsicht in den letzten 2
> Wochen mit 2 Banken um Baugeld verhandelt. Die erste war die LBS, die
> zweite die DB, meine Hausbank.

Zwei Angebote sind nicht gerade viel. Wenn du eine Waschmaschine kaufen
wolltest, würdest du wahrscheinlich in mindestens fünf Läden schauen, wo
sie am billigsten ist. Und jetzt überlege mal, um wieviel Geld es hier
geht. Hast du schon mal bei http://www.hypotheken-discount.de/ oder bei
http://www.baugeldvergleich.de/ geschaut?
Die DB gilt sowieso nicht gerade als Bank, die sich im Peanuts-Geschäft
sonderlich engagiert.

> Die LBS hat uns, wie ich meine, ein weitaus attraktiveres Angebot
> unterbreitet - so attraktiv (im Vergleich meine ich! relativ gesehen
> kostet das Ganze immer noch eine horrende Summe) dass wir das
> unbestimmte Gefühl haben, da stimmt was nicht. Heute war der 2.
> Termin, bei dem wir unsere Fragen geklärt haben, dennoch hätte ich
> gerne etwas Feedback von Euch, falls Ihr hiermit Erfahrung habt.
>
> Angebot der LBS:
> Darlehenssumme 165.000 Euro (entspricht rund 75%), gesplittet in ein
> Baudarlehen von der Sparkasse (zu 5.012% effektiv) und einen
> Bausparvertrag der LBS.

Typische Bausparvorfinanzierung. Meistens Beschiss, imho.

> In den ersten 10 Jahren werden nur die Zinsen
> für das Darlehen zurückgezahlt, während die 2% Tilgung direkt in ein
> Tilgungskonto fließen.

Klingt gut, nicht wahr? Aber in Wirklichkeit wird ja gar nicht (sofort)
getilgt mit dem Geld. Stattdessen wird das Geld zu 1,5% (siehe unten)
angelegt, während du andererseits gut 5% Zinsen für deinen Kredit zahlst.

> Hier sollen in 10 Jahren, bis zum Ende der
> Zinsbindung, minimal 40%, also 64.000 Euro, angespart werden, die nach

a) 40 % von 165.000 sind 66.000, nicht 64.000.
b) 10 Jahre mal 2% sind 20%, nicht 40%. Auch wenn man die (Mini-)Zinsen
berücksichtigt, passt das nicht.

> der Zinsbindungsperiode das Darlehen ablösen werden - das
> Bauspardarlehen beträgt dann 165.000 Euro. Für diese 2. Phase von 10

Bausparsumme, nicht Bauspardarlehen.

> Jahre beträgt der Effektivzins 4,51%. Bei einer konstanten monatlichen
> Belastung von 1050 Euro über alle 20 Jahre, mit Eigenheimzulage für
> ein Ehepaar, sind wir nach spätestens 20 Jahren schuldenfrei.
> Weiterhin haben wir die Möglichkeit, Sonderzahlungen in unbegrenzter
> Höhe in das Tilgungskonto einzuzahlen, wodurch es zu einer

Die dann mit 1,5% verzinst werden...
Da würde ich doch lieber auf ein Tagesgeldkonto zahlen.

> vorgezogenen Zuteilung kommen kann. Die gesamte Bausparsumme muss
> nicht abgerufen werden. Es gibt bei einer vorzeitigen Ablösung des
> Sparkassen-Darlehens keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Das ist zumindest mal ein Vorteil.

> Verzinst wird das Ganze mit 1,5%, was nicht super ist, aber uns vor
> Steuernachteilen wohl weitgehend schützen wird.

Sehr starkes Argument für Mickerzinsen, dafür hätte der Berater eine
Ohrfeige verdient.

> Abschlussgebühr ist
> wie immer 1%, keine Darlehensgebühr, dafür ein Agio in Höhe von 2%.

Zusammen also 3% von 165.000

Autor: Matthias Rosenkranz (2003-11-12 17:47:07)


Autor: Matthias Rosenkranz (2003-11-12 17:47:07)

Mozziebite wrote:
> Liebe Groupies,

:-)

> ich poste hier, weil ich gerade von der Verbraucherberatung in meiner
> Stadt erfahren habe, dass zu diesem Thema ein Beratungstermin erst
> wieder Ende Januar 2004 zu haben ist! und hoffe, dass mir hier jemand
> ein wenig Hilfestellung leisten kann.
>
> Wir wollen demnächst bauen und haben in der Hinsicht in den letzten 2
> Wochen mit 2 Banken um Baugeld verhandelt. Die erste war die LBS, die
> zweite die DB, meine Hausbank.

Zwei Angebote sind nicht gerade viel. Wenn du eine Waschmaschine kaufen
wolltest, würdest du wahrscheinlich in mindestens fünf Läden schauen, wo
sie am billigsten ist. Und jetzt überlege mal, um wieviel Geld es hier
geht. Hast du schon mal bei http://www.hypotheken-discount.de/ oder bei
http://www.baugeldvergleich.de/ geschaut?
Die DB gilt sowieso nicht gerade als Bank, die sich im Peanuts-Geschäft
sonderlich engagiert.

> Die LBS hat uns, wie ich meine, ein weitaus attraktiveres Angebot
> unterbreitet - so attraktiv (im Vergleich meine ich! relativ gesehen
> kostet das Ganze immer noch eine horrende Summe) dass wir das
> unbestimmte Gefühl haben, da stimmt was nicht. Heute war der 2.
> Termin, bei dem wir unsere Fragen geklärt haben, dennoch hätte ich
> gerne etwas Feedback von Euch, falls Ihr hiermit Erfahrung habt.
>
> Angebot der LBS:
> Darlehenssumme 165.000 Euro (entspricht rund 75%), gesplittet in ein
> Baudarlehen von der Sparkasse (zu 5.012% effektiv) und einen
> Bausparvertrag der LBS.

Typische Bausparvorfinanzierung. Meistens Beschiss, imho.

> In den ersten 10 Jahren werden nur die Zinsen
> für das Darlehen zurückgezahlt, während die 2% Tilgung direkt in ein
> Tilgungskonto fließen.

Klingt gut, nicht wahr? Aber in Wirklichkeit wird ja gar nicht (sofort)
getilgt mit dem Geld. Stattdessen wird das Geld zu 1,5% (siehe unten)
angelegt, während du andererseits gut 5% Zinsen für deinen Kredit zahlst.

> Hier sollen in 10 Jahren, bis zum Ende der
> Zinsbindung, minimal 40%, also 64.000 Euro, angespart werden, die nach

a) 40 % von 165.000 sind 66.000, nicht 64.000.
b) 10 Jahre mal 2% sind 20%, nicht 40%. Auch wenn man die (Mini-)Zinsen
berücksichtigt, passt das nicht.

> der Zinsbindungsperiode das Darlehen ablösen werden - das
> Bauspardarlehen beträgt dann 165.000 Euro. Für diese 2. Phase von 10

Bausparsumme, nicht Bauspardarlehen.

> Jahre beträgt der Effektivzins 4,51%. Bei einer konstanten monatlichen
> Belastung von 1050 Euro über alle 20 Jahre, mit Eigenheimzulage für
> ein Ehepaar, sind wir nach spätestens 20 Jahren schuldenfrei.
> Weiterhin haben wir die Möglichkeit, Sonderzahlungen in unbegrenzter
> Höhe in das Tilgungskonto einzuzahlen, wodurch es zu einer

Die dann mit 1,5% verzinst werden...
Da würde ich doch lieber auf ein Tagesgeldkonto zahlen.

> vorgezogenen Zuteilung kommen kann. Die gesamte Bausparsumme muss
> nicht abgerufen werden. Es gibt bei einer vorzeitigen Ablösung des
> Sparkassen-Darlehens keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Das ist zumindest mal ein Vorteil.

> Verzinst wird das Ganze mit 1,5%, was nicht super ist, aber uns vor
> Steuernachteilen wohl weitgehend schützen wird.

Sehr starkes Argument für Mickerzinsen, dafür hätte der Berater eine
Ohrfeige verdient.

> Abschlussgebühr ist
> wie immer 1%, keine Darlehensgebühr, dafür ein Agio in Höhe von 2%.

Zusammen also 3% von 165.000

Autor: Willy Moll (2003-11-12 21:20:19)

mozziebite@aol.com (Mozziebite) schrieb am
12 Nov 2003 08:00:41 -0800:

>[..]
>Angebot der LBS:
>Darlehenssumme 165.000 Euro (entspricht rund 75%), gesplittet in ein
>Baudarlehen von der Sparkasse (zu 5.012% effektiv) und einen
>Bausparvertrag der LBS. In den ersten 10 Jahren werden nur die Zinsen
>für das Darlehen zurückgezahlt, während die 2% Tilgung direkt in ein
>Tilgungskonto fließen. Hier sollen in 10 Jahren, bis zum Ende der
>Zinsbindung, minimal 40%, also 64.000 Euro, angespart werden, die nach
>der Zinsbindungsperiode das Darlehen ablösen werden - das
>Bauspardarlehen beträgt dann 165.000 Euro. Für diese 2. Phase von 10
>Jahre beträgt der Effektivzins 4,51%. Bei einer konstanten monatlichen
>Belastung von 1050 Euro über alle 20 Jahre, mit Eigenheimzulage für
>ein Ehepaar, sind wir nach spätestens 20 Jahren schuldenfrei.

Falls die Annahmen wie erwartet eintreffen, entspräche der Finan-
zierungsverlauf grob überschlagen einem Effektivzins von ca. 6,25 %
(Neubau-Eigenheimzulage vorausgesetzt). Dies ist ein Wert, der bei
einer soliden Finanzierung durchaus mit einem Tilgungsdarlehen mit
20jähriger Zinsbindung unterboten werden könnte.

Also: nicht alles, was auf den ersten Blick günstig erscheint, ist es
auch wirklich. Du solltest dir auf jeden Fall noch Alternativen
anbieten lassen, und zwar nicht nur von anderen Anbietern, sondern vor
allem auch mit verschiedenen Varianten bezüglich Zinsfestschreibung
und Tilgungsart.

--
MfG: Willy Moll

Willy Moll, Finanzhonorarberater, http://www.moll-fb.de

Autor: Frank Kozuschnik (2003-11-12 23:46:35)

mozziebite@aol.com (Mozziebite) schrieb:

> Liebe Groupies,

Ich bin zwar kein Groupie, aber dafür heißt du ja auch nicht
Mozziebite...

> Angebot der LBS:
> Darlehenssumme 165.000 Euro (entspricht rund 75%), gesplittet in ein
> Baudarlehen von der Sparkasse (zu 5.012% effektiv) und einen
> Bausparvertrag der LBS. In den ersten 10 Jahren werden nur die Zinsen
> für das Darlehen zurückgezahlt, während die 2% Tilgung direkt in ein
> Tilgungskonto fließen.

In der ersten Phase hast du ein Bankdarlehen über 165.000 Euro, das
während der Laufzeit nicht getilgt wird. Dafür zahlst du monatlich
rund 690 Euro Zinsen.

Die restlichen 360 Euro zahlst du als Einlage in den Bausparvertrag,
den der LBS-Berater "Tilgungskonto" nennt. 1,5% Zinsen für ein
"Tilgungskonto" klingt ja auch irgendwie freundlicher...

> Hier sollen in 10 Jahren, bis zum Ende der
> Zinsbindung, minimal 40%, also 64.000 Euro, angespart werden, die nach
> der Zinsbindungsperiode das Darlehen ablösen werden - das
> Bauspardarlehen beträgt dann 165.000 Euro.

Ich weiß zwar nicht, wie der LBS-Berater auf 64.000 Euro kommt, aber
das ist ziemlich genau die Summe deiner Einzahlungen einschließlich
Eigenheimzulage. Ziehst du die Abschlussgebühr ab und rechnest die
Bausparzinsen hinzu, kommst du auf gut 68.000 Euro Bausparguthaben.

Vorausgesetzt, die Zuteilung klappt wie geplant, dann bekommst du
97.000 Euro Bauspardarlehen. Die Darlehenssumme erhöht sich um das
Agio auf 99.000 Euro (sofern sich das Agio nur aus dem ausgezahlten
Darlehensbetrag berechnet und nicht aus der gesamten Bausparsumme).

> Für diese 2. Phase von 10
> Jahre beträgt der Effektivzins 4,51%. Bei einer konstanten monatlichen
> Belastung von 1050 Euro über alle 20 Jahre, mit Eigenheimzulage für
> ein Ehepaar, sind wir nach spätestens 20 Jahren schuldenfrei.

Du zahlst am Anfang dieser zweiten Phase pro Monat etwa 370 Euro
Darlehenszins und 680 Euro Tilgung. Das Bauspardarlehen ist nach
weiteren zehn Jahren getilgt - soweit stimmt also die Rechnung.

> Weiterhin haben wir die Möglichkeit, Sonderzahlungen in unbegrenzter
> Höhe in das Tilgungskonto einzuzahlen, wodurch es zu einer
> vorgezogenen Zuteilung kommen kann. Die gesamte Bausparsumme muss
> nicht abgerufen werden. Es gibt bei einer vorzeitigen Ablösung des
> Sparkassen-Darlehens keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Das sind alles Optionen, die einen Bausparvertrag zwar schön flexibel
erscheinen lassen. Die Konditionen sind aber ohnehin so, dass dir die
Nutzung dieser Optionen kaum einen großen Vorteil bringen wird.

> Verzinst wird das Ganze mit 1,5%, was nicht super ist, aber uns vor
> Steuernachteilen wohl weitgehend schützen wird.

So eine Aussage könnte man Sarkasmus nennen.

> Abschlussgebühr ist
> wie immer 1%, keine Darlehensgebühr, dafür ein Agio in Höhe von 2%.
> Ansonsten fallen Kontoführungsgebühren in Höhe von 7 Euro im Jahr an.
>
> Das hört sich für uns eigentlich ziemlich gut an, besonders nachdem
> die DB uns ein Angebot gemacht hat, wo die Zinskosten sehr viel höher
> sind, wir also erheblich mehr für das gleiche Geld zahlen.

Wenn ich es grob überschlage, müsste ein Annuitätendarlehen folgende
Konditionen bieten, um ein vergleichbares Ergebnis zu erzielen:
- 165.000 Euro Darlehenssumme
- 20 Jahre Zinsbindung
- 2% (anfängliche) Tilgung
- Sondertilgungen in Höhe der Eigenheimzulage möglich
- 5,6% bis 5,7% Nominalzins (!)

Über das DB-Angebot schreibst du leider überhaupt keine Details.

Autor: Klaus Opel (2003-11-12 22:26:47)

Hallo,

>Bin ich naiv, und hier gibts einen Haken, oder paranoid, und es ist
>alles in Ordnung?

Kurzfassung: Wenn Du in einen Bausparvertrag jährlich 2% einzahlst, dann
ist der nach 10 Jahren noch nicht zuteilungsreif.

Langfassung folgt in 1-2 Stunden

Klaus

--
Meine Absender-Adresse ist gültig, allerdings werden emails an diese
Adresse gnadenlos und ohne Benachrichtigung gelöscht.
Wer mir also schreiben will, ersetze den local part der Adresse durch
was anderes.

Autor: Klaus Opel (2003-11-13 00:11:49)

Hallo Mozziebite,

um ehrlich zu sein, ich kann die Berechnung nicht so voll nachvoll-
ziehen.

Aber wenn ich das richtig sehe, dann zahlst Du 10 Jahre lang Geld, ohne
dass Deine Schulden auch nur einen Cent niedriger werden.

Ok, Du baust Du ein wenig Vermögen auf, aber das steckt in einem Ver-
trag, der niedrig verzinst wird und von dem Du nicht weisst, ob der auch
wirklich zeitgerecht zugeteilt werden wird.

Und an Zwischenfinanzierungen sollen schon manche schönen Modelle
gescheitert sein.

>...während die 2% Tilgung direkt ...

>... minimal 40% ...

wenn Du 10 Jahre lang jährlich 2% einzahlst, dann hast Du 20% und keine
40% angespart.

Mit anderen Worten: In 10 Jahren KANN ein Vertrag, in dem 40% eingezahlt
werden müssen nicht zuteilungsreif sein, wenn Du jährlich nur 2% sparst.

Rechnen wir doch mal:

1. Der Anfangskredit

Da Du nicht tilgst ist Nominal-Zins = Effektiv-Zins nach meiner
Einschätzung eine hinreichend genaue Näherung.

165.000 * 0,05012 / 12 = 689,12 Euro pro Monat Zinsen

2. Der Bausparvertrag

Da Du nach 10 Jahren für die Zuteilungsreife 40% benötigst, musst Du
monatlich

165.000 * 0,04 / 12 = 550 Euro Sparrate einzahlen.

Damit wären wir schon mal bei einer monatlichen Belastung von gerundet
1.240 Euro.

3. Situation nach 10 Jahren

Bei der Sparkasse Restschulden von 165.000 Euro

Bei der Bausparkasse ein Guthaben von

- eingezahlt 66.000 Euro (120*550 Euro = 40%)
- Abschlussgebühr - 1.650 Euro (1% von 165.000)
- Zinsen ca. 4.950 Euro (10 Jahre jahrlich 1,5%
auf durchschnittlich 33.000 Euro)
--------------------------------------------------------------------
Guthaben ca. 69.300 Euro (sagen wir 70.000 wegen der Zinses-
zinsen)


-> Höhe des notwendigen Kredites nach 10 Jahren: rund 95.000 Euro


Rechnen wir mal ein normales Tilgungsdarlehen dagegen.

Laut http://www.baugeldvergleich.de/ musst Du mit knapp 5% Nominalzins
rechnen. (Tabellenwert von 150.000 Euro und 80% Beleihung)

Ausgehend von monatlicher Wertstellung und monatlicher Zinsbelastung
(wodurch aus 5% nominal etwa 5,12% effektiv würden) hättest Du nach
10 Jahren eine Restschuld von etwas über 80.000 Euro.
[ 100*((1+(0,05/12))^12-1) = 5,1162 ]

Du stehst also bei einem normalen Darlehen über 165.000 Euro bei 5%
Nominalzins nach 10 Jahren um 15.000 Euro besser da.

Meine Berechnungsmethode für den Kredit:
http://www.klaus-opel.de/diverses/allg-Kredit.xls (Excel 97)
für Puristen: http://www.klaus-opel.de/diverses/allg-Kredit.dif

>Bei einer konstanten monatlichen
>Belastung von 1050 Euro über alle 20 Jahre, mit Eigenheimzulage für
>ein Ehepaar, sind wir nach spätestens 20 Jahren schuldenfrei.

Die Eigenheimzulage hättest Du auch bei jeder anderen Form der
Finanzierung.

Lass die bei Deinen Vergleichsberechnungen aussen vor, denn zum einen
gibt es die nur ein paar Jahre (was die Vertreter beim vorrechnen gern
vergessen) und zum anderen ist die von der Finanzierungsform unabhängig.

Ich persönlich würde diese Zulage überhaupt nicht in die Finanzierungs-
planung mit einbeziehen, sondern als Reserve für unerwartete Kosten
sehen und mich freuen, wenn ich dieses Geld dann für eine Sondertilgung
übrig habe.

>Weiterhin haben wir die Möglichkeit, Sonderzahlungen in unbegrenzter
>Höhe in das Tilgungskonto einzuzahlen, wodurch es zu einer
>vorgezogenen Zuteilung kommen kann.

Sieh es anders: ohne Sonderzahlung kommt es bei einer Besparung mit
jährlich 2% nie zu einer Zuteilung.

>Es gibt bei einer vorzeitigen Ablösung des
>Sparkassen-Darlehens keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Und welche Kosten entstehen, wenn die Zuteilung nicht rechtzeitig
erfolgt?

Egal was der Vertreter erzählt - Bausparkassen ist es gesetzlich
verboten, einen Zuteilungszeitpunkt zu garantieren.

>Verzinst wird das Ganze mit 1,5%, was nicht super ist, aber uns vor
>Steuernachteilen wohl weitgehend schützen wird.

Das ist (hinsichtlich des Schutzes vor Steuernachteilen) gelinde gesagt
kokolores.

1,5% auf 66.000 Euro (Guthaben im letzten Jahr) sind rund 1000 Euro, was
bei einem Ehepaar kein 1/3 des Jahresfreibetrages ausmacht.

Selbst bei 5% Zinsen, was wegen der Zinseszinsen grob geschätzt knapp
4.000 Euro im letzten Jahr ergäbe, wären über 3.000 Euro davon
steuerfrei, oder anders ausgedrückt: 4.000 Euro von denen knapp 1.000
Euro versteuert werden müssen sind besser als 1.000 Euro steuerfrei.

(Bevor Rückfragen kommen: Nein, ich weiss keine Anlage mit 5% Zinsen,
dies ist ein fiktives Beispiel, das zeigen soll, dass ein hoher Zins auf
Guthaben trotz Steuern besser ist als ein niedriger Zins.)

Klaus

--
Meine Absender-Adresse ist gültig, allerdings werden emails an diese
Adresse gnadenlos und ohne Benachrichtigung gelöscht.
Wer mir also schreiben will, ersetze den local part der Adresse durch
was anderes.

Autor: Robert Hadasch (2003-11-13 16:28:08)

Hallo NG,

> ich poste hier, weil ich gerade von der Verbraucherberatung in meiner
> Stadt erfahren habe, dass zu diesem Thema ein Beratungstermin erst
> wieder Ende Januar 2004 zu haben ist! und hoffe, dass mir hier jemand
> ein wenig Hilfestellung leisten kann.

Die Beratung durch die Verbraucherzentrale ist eine gute Idee. Schade,
daß es mit einem kurzfristigen Termin nicht gekplappt hat. Darüber
hinaus gibt es weitere kompetente Ansprechpartner, die ihr Geld mit der
"echten" Beratung und nicht mit dem Finanzierungsverkauf verdienen.
Gemeint sind die spezialisierten Honorarberater. Aus diesem
Personenkreis beteiligen sich z.B. Willy Moll oder Peter Edinger mit
regelmäßigen Beiträgen in dieser NG. In diesem Zusammenhang erlaube ich
mir, auch auf die eigene Person hinzuweisen ;-)

> Wir wollen demnächst bauen und haben in der Hinsicht in den letzten 2
> Wochen mit 2 Banken um Baugeld verhandelt. Die erste war die LBS, die
> zweite die DB, meine Hausbank.

Es ist *immer* von Vorteil, sich möglichst viele Informationen und
Angebote einzuholen. Zwei Angebote sind besser als ein einziges, aber in
der Summe sicher zu wenig. Letztlich ist aber auch eine hohe Anzahl an
Abgeboten nur dann sinnvoll, wenn auch eine folgerichtige Bewertung
gewährleistet ist. Ansonsten droht die Gefahr, Äpfel mit Birnen zu
vergleichen ... .


> Die LBS hat uns, wie ich meine, ein weitaus attraktiveres Angebot
> unterbreitet - so attraktiv (im Vergleich meine ich! relativ gesehen
> kostet das Ganze immer noch eine horrende Summe) dass wir das
> unbestimmte Gefühl haben, da stimmt was nicht. Heute war der 2.
> Termin, bei dem wir unsere Fragen geklärt haben, dennoch hätte ich
> gerne etwas Feedback von Euch, falls Ihr hiermit Erfahrung habt.
>
> Angebot der LBS:
> Darlehenssumme 165.000 Euro (entspricht rund 75%), gesplittet in ein
> Baudarlehen von der Sparkasse (zu 5.012% effektiv) und einen
> Bausparvertrag der LBS. In den ersten 10 Jahren werden nur die Zinsen
> für das Darlehen zurückgezahlt, während die 2% Tilgung direkt in ein
> Tilgungskonto fließen. Hier sollen in 10 Jahren, bis zum Ende der
> Zinsbindung, minimal 40%, also 64.000 Euro, angespart werden, die nach
> der Zinsbindungsperiode das Darlehen ablösen werden -

Achja, Umwegfinanzierungen und Effektivzinsen. Es ist immer wieder
"lustig" zu erleben, wie der Zinssatz auf die dritte Stelle nach dem
Komma und juristisch korrekt ermittelt wird, dieser aber leider nur
wenig Aussagekraft für den Verbraucher hat. Während es auch einem Laien
einleuchtet, daß es wenig Sinn macht, einerseits einen Kredit zu -
sagen wir mal - 4,5% nominal aufzunehmen und andererseits einen
Sparvertrag mit 1,5% Guthabenzins abzuschließen, findet dieser einfache
Sachverhalt in der juristisch korrekten Effektivzinsberechnung keine
Berücksichtigung. Aufgrund heftiger Kritik von Verbraucherverbänden sind
einige Anbieter deshalb dazu übergegangen, wenigstens auf Nachfrage den
Effektivzins für die Gesamtkonstruktion zu ermitteln. Deshalb sollte
auch bei der LBS nochmal nachgefragt werden.

> das Bauspardarlehen beträgt dann 165.000 Euro. Für diese 2. Phase von 10
> Jahre

Voraussetzung ist die pünktliche Zuteilung des Bausparvertrages. Der
Zuteilungstermin eines Bausparvertrages wird aber aus guten Gründen
lediglich prognostiziert und keinesfalls garantiert.

> beträgt der Effektivzins 4,51%. Bei einer konstanten monatlichen
> Belastung von 1050 Euro über alle 20 Jahre, mit Eigenheimzulage für
> ein Ehepaar, sind wir nach spätestens 20 Jahren schuldenfrei.

Wer eine dauerhaft sichere Kalkulationsbasis möchte, ist nicht zwingend
auf Bausparverträge angewiesen. Zum einen bleibt das Zuteilungsrisiko
(siehe oben) und dann können auch klassische Annuitätendarlehen
langfristig (über 30 Jahre) bei durchaus gegebener Flexibilität
festgeschrieben werden.

> Weiterhin haben wir die Möglichkeit, Sonderzahlungen in unbegrenzter
> Höhe in das Tilgungskonto einzuzahlen,

Die Möglichkeit, Geld auf ein Sparkonto einzuzahlen zu können ist
eigentlich immer gegeben.

> Wodurch es zu einer vorgezogenen Zuteilung kommen kann. Die gesamte
> Bausparsumme muss nicht abgerufen werden.

Klar, wer früher mehr spart braucht weniger Kreditmittel.

> Es gibt bei einer vorzeitigen Ablösung des
> Sparkassen-Darlehens keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Das gilt wahrscheinlich nur, wenn die vorzeitige Ablösung über den
zugeteilten Bausparvertrag vorgenommen wird.

> Verzinst wird das Ganze mit 1,5%, was nicht super ist, aber uns vor
> Steuernachteilen wohl weitgehend schützen wird. Abschlussgebühr ist
> wie immer 1%,

Meistens, oft mehr, manchmal weniger.

> keine Darlehensgebühr, dafür ein Agio in Höhe von 2%.
> Ansonsten fallen Kontoführungsgebühren in Höhe von 7 Euro im Jahr an.
>
> Das hört sich für uns eigentlich ziemlich gut an, besonders nachdem
> die DB uns ein Angebot gemacht hat, wo die Zinskosten sehr viel höher
> sind, wir also erheblich mehr für das gleiche Geld zahlen.
>
> Bin ich naiv, und hier gibts einen Haken, oder paranoid, und es ist
> alles in Ordnung?

Der Haken ist, daß hier eben doch Äpfel mit Birnen verglichen werden.
Dabei ist ja noch nicht einmal gesagt, daß die Bausparfinanzierung
tatsächlich die bessere oder schlechtere Variante ist. Weil dem Beitrag
jedoch eine Tendez pro Bausparfinanzierung zu entnehmen ist, kommt es
mir darauf an, zumindest die wichtigsten Kritikpunkte zu nennen.
Allerdings ist es meistens schon so, daß man mit dem "einfachen"
Annuitätendarlehen besser fährt. Von Ausnahmen natürlich abgesehen.

Viele Grüße

Robert Hadasch
Beratung für Immobilienfinanzierungen

www.hadasch.de Telefon 0700-rhadasch* (0700-74232724*)
(*12 Ct./Min via Telekom)

Autor: UseNet-Posting-Nospam-74308-@zocki.toppoint.de (Rainer Zocholl) (2003-11-14 02:13:00)

(Robert Hadasch) 13.11.03 in /de/etc/finanz/misc:


[viel Gutes/Informatives weggelassen]

>> Weiterhin haben wir die Möglichkeit, Sonderzahlungen in unbegrenzter
>> Höhe in das Tilgungskonto einzuzahlen,

>Die Möglichkeit, Geld auf ein Sparkonto einzuzahlen zu können ist
>eigentlich immer gegeben.

Zumal man dort auch mehr als 1,5% Zinsen erwarten kann...
Dreist das mit der "Sondertilgung" von Bankdarlehn vergleichen zu wollen
in dem man das Sparbuch "Tilgungskonto" nennt...

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