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Risiken bei mit Grundschuld besicherten Darlehen


Autor: Lutz Schulze (2007-11-21 14:05:40)

Hallo,

gestern berichtete die ARD über das rigorose Vorgehen von
Darlehensaufkäufern.

Ein Problem ist, dass natürlich auch die Grundschuld übertragen wird, der
Sicherungsvertrag zwischen Schuldner und bisherigem Gläubiger aber nicht
weiter gilt, sofern das nicht zwischen altem und neuen Gläubiger vereinbart
wird..

Der neue Gläubiger kann dann der Darstellung in der Sendung und wohl auch
nach derzeitiger Rechtslage die volle Grundschuld + Zinsen für 3 Jahre
einfordern, auch wenn das Darlehen schon weit zurückgezahlt ist.

http://www.daserste.de/plusminus/beitrag dyn~uid,1ew1advn43bucfl8~cm.asp
http://www.rws-verlag.de/ZfIR Clemente.htm

Lutz

--
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Autor: "Harald Friis" (2007-11-21 14:59:16)

"Lutz Schulze" schrieb im Newsbeitrag
news:1lulr02k2kz1q$.kvtivfq4nsba.dlg@40tude.net...

Hallo,
>
> gestern berichtete die ARD über das rigorose Vorgehen von
> Darlehensaufkäufern.
>
> Ein Problem ist, dass natürlich auch die Grundschuld übertragen
> wird, der Sicherungsvertrag zwischen Schuldner und bisherigem
> Gläubiger aber nicht weiter gilt, sofern das nicht zwischen
> altem und neuen Gläubiger vereinbart wird..
>
> Der neue Gläubiger kann dann der Darstellung in der Sendung und
> wohl auch nach derzeitiger Rechtslage die volle Grundschuld +
> Zinsen für 3 Jahre einfordern, auch wenn das Darlehen schon
> weit zurückgezahlt ist.

Ja, ich habe den Beitrag auch gesehen. Er erschien mir allerdings nicht
wirklich nachvollziehbar. Welchen Nutzen soll der Aufkäufer haben? Die
rechtliche Möglichkeit ist das Eine, die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit
etwas anderes. Letzlich muss die Bank/Sparkasse ja Schadenersatz
leisten. So etwas funktioniert doch nicht mehrfach.

Zudem habe ich das Prinzip nicht verstanden. Wenn ich heute eine
Forderung in Höhe der Grundschuld, der Zinsen und Restschuld bekomme
und die nicht zahlen kann, wird doch das Haus nicht einen Tag später
versteigert. Selbst wenn, kann doch ich mein Haus ersteigern. Der
Sparkassen-Kunde wollte doch eh umschulden, hatte also offensichtlich
ein anderes Institut, das zur Finanzierung bereit war. Mit diesem Geld
hätte er doch seine Hütte kaufen können.

Mag sein, dass da eine Gesetzeslücke ist, aber ich hoffe und vermute,
es gab noch weitere Tatsachen, die nicht oder nicht vollständig im
Beitrag erwähnt wurden.

Gruß

Harald Friis

Autor: "Harald Friis" (2007-11-21 14:59:16)


Autor: "Harald Friis" (2007-11-21 14:59:16)

"Lutz Schulze" schrieb im Newsbeitrag
news:1lulr02k2kz1q$.kvtivfq4nsba.dlg@40tude.net...

Hallo,
>
> gestern berichtete die ARD über das rigorose Vorgehen von
> Darlehensaufkäufern.
>
> Ein Problem ist, dass natürlich auch die Grundschuld übertragen
> wird, der Sicherungsvertrag zwischen Schuldner und bisherigem
> Gläubiger aber nicht weiter gilt, sofern das nicht zwischen
> altem und neuen Gläubiger vereinbart wird..
>
> Der neue Gläubiger kann dann der Darstellung in der Sendung und
> wohl auch nach derzeitiger Rechtslage die volle Grundschuld +
> Zinsen für 3 Jahre einfordern, auch wenn das Darlehen schon
> weit zurückgezahlt ist.

Ja, ich habe den Beitrag auch gesehen. Er erschien mir allerdings nicht
wirklich nachvollziehbar. Welchen Nutzen soll der Aufkäufer haben? Die
rechtliche Möglichkeit ist das Eine, die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit
etwas anderes. Letzlich muss die Bank/Sparkasse ja Schadenersatz
leisten. So etwas funktioniert doch nicht mehrfach.

Zudem habe ich das Prinzip nicht verstanden. Wenn ich heute eine
Forderung in Höhe der Grundschuld, der Zinsen und Restschuld bekomme
und die nicht zahlen kann, wird doch das Haus nicht einen Tag später
versteigert. Selbst wenn, kann doch ich mein Haus ersteigern. Der
Sparkassen-Kunde wollte doch eh umschulden, hatte also offensichtlich
ein anderes Institut, das zur Finanzierung bereit war. Mit diesem Geld
hätte er doch seine Hütte kaufen können.

Mag sein, dass da eine Gesetzeslücke ist, aber ich hoffe und vermute,
es gab noch weitere Tatsachen, die nicht oder nicht vollständig im
Beitrag erwähnt wurden.

Gruß

Harald Friis

Autor: Lutz Schulze (2007-11-21 16:39:01)

Am Wed, 21 Nov 2007 14:59:16 +0100 schrieb Harald Friis:

> Ja, ich habe den Beitrag auch gesehen. Er erschien mir allerdings nicht
> wirklich nachvollziehbar. Welchen Nutzen soll der Aufkäufer haben?

Der kauft ja einiges unter dem Wert des offenen Kredites und versucht den
Betrag (Darlehen und zusätzlich die Grundschuld) dann möglichst schnell
einzutreiben, notfalls über Zwangsversteigerung.

>Die rechtliche Möglichkeit ist das Eine, die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit
> etwas anderes.

Allerdings. Der vorherige Gläubiger konnte das auch nicht so handhaben, der
neue je nach Vertrag schon. Rechtlich ist das scheinbar sauber.

>Letzlich muss die Bank/Sparkasse ja Schadenersatz leisten.

Das hat vermutlich noch niemand durchgefochten, ich denke es aber auch. Er
hätte die Grundschuld nicht komplett weitergeben dürfen.

>So etwas funktioniert doch nicht mehrfach.

Hoffentlich.

> Zudem habe ich das Prinzip nicht verstanden. Wenn ich heute eine
> Forderung in Höhe der Grundschuld, der Zinsen und Restschuld bekomme
> und die nicht zahlen kann, wird doch das Haus nicht einen Tag später
> versteigert. Selbst wenn, kann doch ich mein Haus ersteigern.

Womit? Ich könnte mir das je nach Lage des Falles schwierig vorstellen,
vielleicht war das Darlehen ja veräussert worden, weil die Bank den Kunden
nach neuerer Betrachtung als Risiko ansah? Dazu reicht es vielleicht schon
selbständig zu sein, auch wenn man die Raten regelmässig bedient.

>Der Sparkassen-Kunde wollte doch eh umschulden, hatte also offensichtlich
> ein anderes Institut, das zur Finanzierung bereit war. Mit diesem Geld
> hätte er doch seine Hütte kaufen können.

Wenn das Gegenüber aber gar nicht verkaufen, sondern beides getrennt
verwerten will?

> Mag sein, dass da eine Gesetzeslücke ist, aber ich hoffe und vermute,
> es gab noch weitere Tatsachen, die nicht oder nicht vollständig im
> Beitrag erwähnt wurden.

Im zweiten Link ist ein PDF - das liest sich wie eine Gesetzeslücke.

Lutz

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Autor: Kathinka Wenz (2007-11-21 17:03:42)

Lutz Schulze wrote:

> Ein Problem ist, dass natürlich auch die Grundschuld übertragen wird, der
> Sicherungsvertrag zwischen Schuldner und bisherigem Gläubiger aber nicht
> weiter gilt, sofern das nicht zwischen altem und neuen Gläubiger vereinbart
> wird..
>
> Der neue Gläubiger kann dann der Darstellung in der Sendung und wohl auch
> nach derzeitiger Rechtslage die volle Grundschuld + Zinsen für 3 Jahre
> einfordern, auch wenn das Darlehen schon weit zurückgezahlt ist.

Kann ich mir nicht vorstellen.

Wollen wir mal sehen.

> http://www.daserste.de/plusminus/beitrag dyn~uid,1ew1advn43bucfl8~cm.asp

| Denn beim Darlehensverkauf ist die ursprünglich als Sicherheit für die Bank
| eingeräumte Grundschuld nicht mehr an das Darlehen gebunden und kann
| getrennt verwertet werden.

Das ist schon mal Unsinn, denn eine Grundschuld ist nie an ein Darlehen
gebunden, das unterscheidet sie ja gerade von der Hypothek und macht sie so
bequem.

| Da sie während der gesamten Laufzeit des Darlehens in voller Höhe besteht,
| betreiben Investoren oftmals Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Höhe der
| Grundschuld und nicht in Höhe des Darlehens abzüglich Zins und Tilgung zum
| Zeitpunkt des Verkaufs.

Klar, das können sie, das kann aber die erste Bank genauso. Und beide dürfen
es nicht, solange der Kredit bedient wird.

| Obendrein können Investoren nach geltendem Recht drei Jahre rückwirkend 18
| Prozent auf die Grundschuld von Bankkunden einfordern.

Das ist so pauschal auch Unsinn, unsere Grundschuld im Grundbuch ist z.B.
nur mit 14 Prozent abgesichert. Und auch da gilt: Sie können, aber sie
dürfen nicht, sie dürfen nur den wirklich ausstehenden Betrag und den
vereibarten Zins eintreiben.

Und was das alles mit dem Verkauf des Darlehens zu tun haben soll, ist mir
ein Rätsel, das gilt alles ab dem ersten Tag. Für den Kunden ändert sich
nichts, er hat einen gültigen Vertrag gegen einer Bank A, wenn diese intern
das Darlehen weiterverkauft, braucht das nicht sein Problem zu sein.

Ich kann mir auch nicht vorstellen, wie das faktisch funktionieren soll, die
Grundschuld ist ja immer noch auf Bank A eingetragen, solange der Eigentümer
da nichts umschreiben lässt, kann Bank B doch gar nicht an die Grundschuld
ran. Kann mir da mal jemand erklären, wie das funktionieren soll?

Gruß, Kathinka
--
Wenn kaum jemand Deiner Argumentation folgen mag, liegt das nicht
unbedingt daran, daß Du so schlau bist und alle anderen so doof!
Wolfgang Krietsch in dafa

Autor: Marianne Bloss (2007-11-21 18:18:04)

Lutz Schulze schrieb:

> gestern berichtete die ARD über das rigorose Vorgehen von
> Darlehensaufkäufern.

> Der neue Gläubiger kann dann der Darstellung in der Sendung und wohl auch
> nach derzeitiger Rechtslage die volle Grundschuld + Zinsen für 3 Jahre
> einfordern, auch wenn das Darlehen schon weit zurückgezahlt ist.

Ja, das Problem ist aus der US-Hypothekenkrise zu uns herübergekommen,
darüber wird in der Presse schon seit einiger Zeit diskutiert. Die
Bundeskanzlerin hat bereits geäußert, dass dagegen etwas unternommen wird.

Marianne

Autor: Lutz Schulze (2007-11-21 21:15:15)

Am Wed, 21 Nov 2007 17:03:42 +0100 schrieb Kathinka Wenz:

>| Denn beim Darlehensverkauf ist die ursprünglich als Sicherheit für die Bank
>| eingeräumte Grundschuld nicht mehr an das Darlehen gebunden und kann
>| getrennt verwertet werden.
>
> Das ist schon mal Unsinn, denn eine Grundschuld ist nie an ein Darlehen
> gebunden, das unterscheidet sie ja gerade von der Hypothek und macht sie so
> bequem.

Ich hatte genau das als Teil des Problems verstanden.

>| Da sie während der gesamten Laufzeit des Darlehens in voller Höhe besteht,
>| betreiben Investoren oftmals Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Höhe der
>| Grundschuld und nicht in Höhe des Darlehens abzüglich Zins und Tilgung zum
>| Zeitpunkt des Verkaufs.
>
> Klar, das können sie, das kann aber die erste Bank genauso. Und beide dürfen
> es nicht, solange der Kredit bedient wird.

Das ist für die zweite Bank wo geregelt?

>| Obendrein können Investoren nach geltendem Recht drei Jahre rückwirkend 18
>| Prozent auf die Grundschuld von Bankkunden einfordern.
>
> Das ist so pauschal auch Unsinn, unsere Grundschuld im Grundbuch ist z.B.
> nur mit 14 Prozent abgesichert.

Da 18, bei euch wären es 14. Unsinn wäre es deshalb nicht, allerdings mit
beiden Zinssätzen ein weiteres Problem.

>Und auch da gilt: Sie können, aber sie dürfen nicht, sie dürfen nur den wirklich ausstehenden Betrag und den
> vereibarten Zins eintreiben.

Das ist für die zweite Bank wo geregelt?

> Und was das alles mit dem Verkauf des Darlehens zu tun haben soll, ist mir
> ein Rätsel, das gilt alles ab dem ersten Tag. Für den Kunden ändert sich
> nichts, er hat einen gültigen Vertrag gegen einer Bank A, wenn diese intern
> das Darlehen weiterverkauft, braucht das nicht sein Problem zu sein.

Du hast die Einschätzung unter dem zweiten Link zur Rechtslage gelesen?

> Ich kann mir auch nicht vorstellen, wie das faktisch funktionieren soll, die
> Grundschuld ist ja immer noch auf Bank A eingetragen, solange der Eigentümer
> da nichts umschreiben lässt, kann Bank B doch gar nicht an die Grundschuld
> ran. Kann mir da mal jemand erklären, wie das funktionieren soll?

Ich sehe nicht, wie der Schuldner verhindern will, dass der Gläubiger seine
Forderungen an einen Dritten abtritt. Er muss davon IMHO nur informiert
werden.

Und da scheint das Problem zu liegen. Der bisherige Gläubiger ist
berechtigt, seine Forderungen an einen Dritten zu übertragen. Dieser tritt
aber nicht gleichzeitig in alle Pflichten ein (Zitate aus dem zweiten Link):

Das Treuhandverhältnis, das die Rechtsstellung des Veräußerers als
Sicherungsnehmer der Grundschuld im Verhältnis zum Sicherungsgeber
beschränkt, geht nicht auf den Erwerber über.

Die durch den Sicherungsvertrag begründete fiduziarische Zweckbindung
geht bei der Abtretung der Grundschuld unter und wird
nicht aufrechterhalten. Das Treuhandverhältnis, das die Rechtsstellung
des Veräußerers als Sicherungsnehmer der Grundschuld
im Verhältnis zum Sicherungsgeber beschränkt, geht nicht auf
den Erwerber über. Der Erwerber übernimmt nicht stillschweigend
mit dem Erwerb von Grundschuld und Forderung die den
Veräußerer treffenden Pflichten aus dem Sicherungsvertrag. Der Erwerber der
Grundschuld muss daher weder die Interessen des
Sicherungsgebers beachten noch wahrnehmen. Die Grundschuld
unterliegt keiner Zweckbindung mehr.

Ein schwerwiegendes Problem, meine ich.

Lutz

--
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Autor: Stefan Krieg (2007-11-21 21:19:24)

Hallo Kathinka,

Kathinka Wenz schrieb:

>> Der neue Gläubiger kann dann der Darstellung in der Sendung und wohl auch
>> nach derzeitiger Rechtslage die volle Grundschuld + Zinsen für 3 Jahre
>> einfordern, auch wenn das Darlehen schon weit zurückgezahlt ist.

> Kann ich mir nicht vorstellen.

ACK.

> | Denn beim Darlehensverkauf ist die ursprünglich als Sicherheit für die Bank
> | eingeräumte Grundschuld nicht mehr an das Darlehen gebunden und kann
> | getrennt verwertet werden.

> Das ist schon mal Unsinn, denn eine Grundschuld ist nie an ein Darlehen
> gebunden, das unterscheidet sie ja gerade von der Hypothek und macht sie so
> bequem.

Eine Grundschuld allein nicht. Hierzulande ist es jedoch üblich,
zusätzlich zur Grundschuld eine "Abrede über den Sicherungszweck" der
Grundschuld zu schließen. Darin kann dann entweder ein einzelner Kredit
(="enger Sicherungszweck") oder auch alle bestehenden und künftigen
Forderungen (="weiter Sicherungszweck") mit der Grundschuld verknüpft
werden.
Nur - auch die Sicherungszweckvereinbarung ist ein gültiger Vertrag des
Kreditkunden mit seiner Bank. Da kann ein eventueller
Forderungsaufkäufer natürlich nicht drüber weggehen.

> | Da sie während der gesamten Laufzeit des Darlehens in voller Höhe besteht,
> | betreiben Investoren oftmals Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Höhe der
> | Grundschuld und nicht in Höhe des Darlehens abzüglich Zins und Tilgung zum
> | Zeitpunkt des Verkaufs.

> Klar, das können sie, das kann aber die erste Bank genauso. Und beide dürfen
> es nicht, solange der Kredit bedient wird.

Sie dürfen es noch nicht mal (einfach so), wenn der Kredit nicht mehr
bedient wird. Eine Grundschuld muß fällig sein zur Verwertung. Hier
kommt es auf die Vereinbarung zur Fälligkeit an (ansonsten gilt die
gesetzliche Regelung, daß eine Grundschuld erst gekündigt werden muß).
In den üblichen Formularverträgen ist eine sofortige
Grundschuldfälligkeit (ohne separate Kündigung) bei Kreditfälligkeit
vereinbart. Fällig wird ein Kredit je nach Vereinbarung oder nach
Kündigung desselben.

> | Obendrein können Investoren nach geltendem Recht drei Jahre rückwirkend 18
> | Prozent auf die Grundschuld von Bankkunden einfordern.

> Das ist so pauschal auch Unsinn, unsere Grundschuld im Grundbuch ist z.B.
> nur mit 14 Prozent abgesichert. Und auch da gilt: Sie können, aber sie
> dürfen nicht, sie dürfen nur den wirklich ausstehenden Betrag und den
> vereibarten Zins eintreiben.

Korrekt.


> Ich kann mir auch nicht vorstellen, wie das faktisch funktionieren soll, die
> Grundschuld ist ja immer noch auf Bank A eingetragen, solange der Eigentümer
> da nichts umschreiben lässt, kann Bank B doch gar nicht an die Grundschuld
> ran. Kann mir da mal jemand erklären, wie das funktionieren soll?

Verkauf des Darlehens bei gleichzeitiger Abtretung der Besicherung und
treuhänderischer Haltung der Sicherheiten (als begleitende
Verkaufsbedingung) für den Neugläubiger durch den Altgläubiger.
Geht ohne Änderung im Grundbuch (und ohne Zustimmung des Schuldners).
Wer weiß - vielleicht war auch Euer Darlehen längst in einem ABS- oder
MBS- Programm und "eigentlich" ist der Risikoträger Eurer
Baufinanzierung längst eine amerikanische Heuschrecke? ;-)
Das ganze ist jedenfalls Tagesgeschäft in einer professionellen
Portfoliosteuerung einer Bank.
Wenn der Quatsch wirklich so ablaufen sollte, wie hier geschildert (ich
habe den Beitrag nicht gesehen), ist da einiges rechtlich nicht haltbar.
Ich bezweifle aber mal, daß das so passiert (ist) - so "clever" sich zu
bereichern wären dann in der Vergangenheit wohl schon etliche Investoren
gewesen.
Vermutlich gibt es zu diesem Einzelfall einfach mehr Details, die
entweder der Schuldner (aus gutem Grund) nicht berichtet hat oder der
Journalist nicht verstanden (und deshalb in seinem Beitrag
unterschlagen) hat.

gruß aus berlin
der stef

Autor: Stefan Krieg (2007-11-21 21:23:35)

Hallo Marianne,

Marianne Bloss schrieb:

>> Der neue Gläubiger kann dann der Darstellung in der Sendung und wohl auch
>> nach derzeitiger Rechtslage die volle Grundschuld + Zinsen für 3 Jahre
>> einfordern, auch wenn das Darlehen schon weit zurückgezahlt ist.

> Ja, das Problem ist aus der US-Hypothekenkrise zu uns herübergekommen,

Entschuldige wenn ich das so hart formuliere: Daß irgendwelche
"Hypothekenkrisen" in fernen Ländern automatisch zu hiesigen
Rechtsänderungen führen (ohne daß auch nur ein Gesetzgeber was an der
geltenden Rechtslage geändert hat), ist Blödsinn.

> Bundeskanzlerin hat bereits geäußert, dass dagegen etwas unternommen wird.

Gegen Forderungsverkäufe? Gegen Grundschuldverwertungen? Gegen den Bruch
geltenden Rechts?
Für die ersten beiden Fälle könnte sie sicher mit dafür sorgen, daß
"dagegen etwas unternommen wird". Das wird sie aber eher nicht tun.
Für den letzten Fall ist sie nicht zuständig.

gruß aus berlin
der stef

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