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Risiken bei mit Grundschuld besicherten Darlehen


Autor: Kathinka Wenz (2007-11-23 12:19:58)

Lutz Schulze wrote:

> Am Fri, 23 Nov 2007 10:50:47 +0100 schrieb Kathinka Wenz:
> > Was aber nichts am rechtlichen Stand des Schuldners ändert.
> Scheinbar doch,

Und was? Du hast mir bisher noch keinen Unterschied nennen können.

> Das ist dir garantiert nicht mehr egal, wenn du davon erfährst.

Wenn...

> Und wieso fälschlich? Aus Sicht der Erwerbers der Forderung scheint das
> legal.

Nein. Nicht, solange der Kreditnehmer seine Raten begleicht. Der
Kredit-Vertrag wird vom Verkauf nicht berührt.

> Das ist eigentlich auch egal. Dass es durch diese Konstruktion möglich wird
> ist ein Problem das dringend gelöst gehört.

Es ist nicht durch dieses Konstrukt möglich, sondern es ist generell
möglich. Wie ich schon in meinem ersten Posting in diesem Thread
schrieb. Und selbstverständlich ist der Zwangsversteigerer voll
schadensersatzpflichtig, wenn er die Zwangsversteigerung vertragswidrig
betreibt.

Du kannst dich davor nur schützen, indem du keinen Grundschuld, sondern
eine Hypothek eintragen lässt. Vermutlich wirst du nur keine Bank mehr
finden, die dazu bereit ist. Also spar halt noch ein bißchen und kauf
dein Haus dann bar, das ist ja auch möglich.

Gruß, Kathinka - mit Grundschuld auf dem Haus und ohne Sorgen

Autor: Kathinka Wenz (2007-11-23 12:25:03)

Lutz Schulze wrote:

> Ich will aber noch einmal zum OP zurück. Mich beunruhigt die Gesetzeslücke
> etwas, die für den Käufer der Forderung die Verbindung der Grundschuld zur
> noch offenen Forderung (Sichererungsabsprache) aufhebt. Und das scheine ich
> ja nicht allein so zu sehen.

Nein, es sind schon ganz viele auf diese Panikmache aufgesprungen. Ist
doch toll, wenn man solche Sensationsberichte bringen kann.

> Dass dem Schuldner dann Schadenersatzansprüche zustehen könnten hilft ihm
> nicht wirklich, wenn das Kind erstmal im Brunnen ist.

Ein Brunnen, in den bisher offensichtlich noch niemand reingefallen ist.
Zumindest hast du bisher noch keinen Nachweis bringen können, dass es
mal vor Vertragsende ohne säumige Zahlungen zu einer Zwangsversteigerung
gekommen ist. Und ohne diesen Nachweis halte ich das alles für ein
Windei. Herbstloch sozusagen.

Gruß, Kathinka

Autor: Kathinka Wenz (2007-11-23 12:25:03)


Autor: Kathinka Wenz (2007-11-23 12:25:03)

Lutz Schulze wrote:

> Ich will aber noch einmal zum OP zurück. Mich beunruhigt die Gesetzeslücke
> etwas, die für den Käufer der Forderung die Verbindung der Grundschuld zur
> noch offenen Forderung (Sichererungsabsprache) aufhebt. Und das scheine ich
> ja nicht allein so zu sehen.

Nein, es sind schon ganz viele auf diese Panikmache aufgesprungen. Ist
doch toll, wenn man solche Sensationsberichte bringen kann.

> Dass dem Schuldner dann Schadenersatzansprüche zustehen könnten hilft ihm
> nicht wirklich, wenn das Kind erstmal im Brunnen ist.

Ein Brunnen, in den bisher offensichtlich noch niemand reingefallen ist.
Zumindest hast du bisher noch keinen Nachweis bringen können, dass es
mal vor Vertragsende ohne säumige Zahlungen zu einer Zwangsversteigerung
gekommen ist. Und ohne diesen Nachweis halte ich das alles für ein
Windei. Herbstloch sozusagen.

Gruß, Kathinka

Autor: Lutz Schulze (2007-11-23 12:37:16)

Am Fri, 23 Nov 2007 12:19:58 +0100 schrieb Kathinka Wenz:

>> Das ist eigentlich auch egal. Dass es durch diese Konstruktion möglich wird
>> ist ein Problem das dringend gelöst gehört.
>
> Es ist nicht durch dieses Konstrukt möglich, sondern es ist generell
> möglich.

Was stimmt denn an der Einschätzung des Anwalts im zweiten Link nicht?
(III. Besonderheiten bei der Grundschuld)

>Wie ich schon in meinem ersten Posting in diesem Thread
> schrieb. Und selbstverständlich ist der Zwangsversteigerer voll
> schadensersatzpflichtig, wenn er die Zwangsversteigerung vertragswidrig
> betreibt.

Wie ersetzt man denn Nerven und Lebensqualität?

> Also spar halt noch ein bißchen und kauf
> dein Haus dann bar, das ist ja auch möglich.

Ich weiss nicht was dich zu dieser herablassenden Art bringt, ich bin
übrigens demnächst fertig mit tilgen.

Aber ein Blick über den Tellerrand ist ja nicht schlecht - vielleicht denkt
man mal über einen Kredit für das Unternehmen nach und da ist es gut zu
wissen auf was man sich einlässt.

> Gruß, Kathinka - mit Grundschuld auf dem Haus und ohne Sorgen

Ich kenne viele, die von manchen Problemen nichts mitbekommen. Das heisst
aber oft nicht, dass sie nicht existieren.

Lutz

--
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Autor: Kathinka Wenz (2007-11-23 14:04:35)

Lutz Schulze wrote:

> Was stimmt denn an der Einschätzung des Anwalts im zweiten Link nicht?
> (III. Besonderheiten bei der Grundschuld)

Was schätzt er denn wie ein? Ich habe die 10 Seiten nur überflogen, an
welchen Stellen sieht er denn was besonders kritisch?

> Wie ersetzt man denn Nerven und Lebensqualität?

Gar nicht und es ist auch absolut scheiße, wenn das passiert. Ich halte
es nur für denkbar unwahrscheinlich. Und meine Frage, ob es überhaupt
schon mal passiert ist, ist auch immer noch nicht beantwortet worden.

> Ich weiss nicht was dich zu dieser herablassenden Art bringt, ich bin
> übrigens demnächst fertig mit tilgen.

Das ist doch schön für dich.

> > Gruß, Kathinka - mit Grundschuld auf dem Haus und ohne Sorgen
> Ich kenne viele, die von manchen Problemen nichts mitbekommen. Das heisst
> aber oft nicht, dass sie nicht existieren.

Ich fange halt erst an schlecht zu schlafen, wenn ich das Problem auch
glauben kann.

Gib mir einen konkreten Fall und ich werde die ganze Geschichte deutlich
ernster nehmen. Aber auch da wiederhole ich mich.

Gruß, Kathinka

Autor: Willy Moll (2007-11-23 18:38:52)

Kathinka Wenz schrieb am
Fri, 23 Nov 2007 14:04:35 +0100:

Hallo Kathinka,

>Gib mir einen konkreten Fall und ich werde die ganze Geschichte deutlich
>ernster nehmen. Aber auch da wiederhole ich mich.

mann kann einen Brunnen auch "hineinfallsicher" machen, bevor das
Kind hineinfällt ;-)

Wenn ich den Beginn des Threads richtig interpretiere, geht es bei dem
behandelten Problem nicht darum, wann oder unter welchen Umständen der
Erwerber einer Forderung nebst Grundschuld die Forderung fällig
stellen und Zwangsvollstreckung betreiben kann. Sondern darum, daß er
unabhängig von der tatsächlichen Forderung eventuell unberechtigter-
weise die Grundschuld bis zur verbrieften Höhe verwerten kann.

Der erste Gläubiger kann dies nicht, weil über die Sicherungsabrede
die entsprechende Verbindung zwischen Forderung und Grundschuld
hergestellt wird. Wenn der Grundschulderwerber davon nichts weiß
(warum auch immer), soll diese Abrede für ihn nicht bindend sein
(s.auch § 892 BGB).

Stefan hat mit seiner Meinung, daß die Problematik nicht in einem
10-Minuten-TV-Beitrag abgehandelt werden kann, sicherlich recht. Aber
der Rat, mit Darlehens- und Sicherungsverträgen vielleicht etwas
weniger vertrauensvoll als in der Vergangenheit umzugehen, erscheint
mir heutzutage nicht ganz unangebracht. Damit man wenigstens nicht
gleich vom Schlag getroffen wird, sollte eines Tages Post von einem
Inkassobüro auf den Bermudas eintrudeln.

--
MfG: Willy Moll

Willy Moll, Finanzhonorarberater, http://www.moll-fb.de

Autor: Kathinka Wenz (2007-11-23 19:22:35)

Willy Moll wrote:

> Wenn ich den Beginn des Threads richtig interpretiere, geht es bei dem
> behandelten Problem nicht darum, wann oder unter welchen Umständen der
> Erwerber einer Forderung nebst Grundschuld die Forderung fällig
> stellen und Zwangsvollstreckung betreiben kann. Sondern darum, daß er
> unabhängig von der tatsächlichen Forderung eventuell unberechtigter-
> weise die Grundschuld bis zur verbrieften Höhe verwerten kann.

Und wie ich gleich zu Anfang sagte, kann das auch der Erstgläubiger schon,
das hat also nichts mit dem Kauf von Darlehen zu tun.

Ich habe ja gar nichts dagegen, wenn das ein wenig sicherer gemacht wird
(auch wenn ich nicht recht weiß, wie das praktisch aussehen sollte), ich
wehre mich nur dagegen, dass es hier die ganze Zeit auf die verkauften
Darlehen reduziert wird.


> Der erste Gläubiger kann dies nicht, weil über die Sicherungsabrede
> die entsprechende Verbindung zwischen Forderung und Grundschuld
> hergestellt wird.

Und diese Aussage ist IMHO falsch. Ich habe gelernt, dass auch der erste
Gläubiger sofort die Zwangsvollstreckung einleiten kann. Und wenn man dann
nicht schnell genug ist, ist das Haus weg.

In den meisten Fällen geht das ja sogar noch über die Grundschuld hinaus,
man hat ja normalerweise sein gesamtes Vermögen als Sicherheit hinterlegt.
Eine Gehaltspfändung kann genauso schnell eingeleitet werden.

Natürlich ist das Mist, denn Fehler können ja passieren. Aber auf der
anderen Seite bekommt man von der Bank für die hohen Sicherheiten, die man
hinterlegt, auch einen besonders niedrigen Zinssatz.

Gruß, Kathinka
--
Nach dem Verzehr der Chilis ist das Berühren der
Augen und das Urinieren im Stehen unbedingt zu vermeiden!
Bernhard Manz in motorrad.megafete

Autor: Stefan Krieg (2007-11-23 19:34:49)

Hallo Lutz,

Lutz Schulze schrieb:

>>>> Sofern die Übertragung der Kreditforderung (und der unterliegenden
>>>> Sicherheiten) ohne Einverständnis des Schuldners erfolgte, hat der
>>>> weiterhin einen gültigen Darlehensvertrag mit seinem ursprünglichen
>>>> Gläubiger. Incl. aller *in diesem Zusammenhang* geschlossenen Verträge

>>> Woraus schliesst du, dass eine solche Zustimmung zur Übertragung der
>>> Forderung erforderlich ist?

>> Zum einen schrieb ich nicht, daß in jedem Fall eine Zustimmung
>> erforderlich ist. Ich schrieb desweiteren, daß Forderungsverkäufe in
>> einer Vielzahl unterschiedlich strukturierter Art erfolgen können (und
>> insofern sämtliche Rahmenbedingungen einer solchen Transaktion bei der
>> juristischen Beurteilung gewürdigt werden müssen).
[...]
>> Wenn Du es einfach haben willst: §402 BGB versus §4 BDSG und Nr. 2 AGB
>> Banken.
[...]
> Der BGH sieht darin kein Hindernis für eine wirksame Abtretung:
> http://www.verkaufte-kredite.de/pdfs/sz 07-02-28 faule-kredite.pdf

Für eine wirksame Abtretung nicht - eine Kollision zwischen diesen
Rechten sieht auch der BGH. Was dann ja zu den genannten
Schadenersatzansprüchen führt. Andererseits hat sich der BGH in diesem
Urteil nur zur Rechtslage bei einer echten Forderungsabtretung geäußert.
Wie die Übertragung des Kreditrisikos im ARD- Beitrag stattgefunden hat,
wissen wir nicht (und können deshalb auch nicht zwangsläufig davon
ausgehen, daß dieses Urteil hier analog anwendbar wäre). Auch wenn
Wiederholungen langweilig sind: es gibt mehr als einen Weg für eine
Bank, Kreditrisiken aus den Büchern zu bekommen.

Auf der von Dir verlinkten Seite heißt es: "Möglicherweise kann die
Abtretung jedoch gegen das Bankgeheimnis verstoßen oder die Weitergabe
personenbezogener Daten einen Verstoß gegen das Datenschutzgesetz zur
Folge haben. Der Verbraucher hätte dann eine Ersatzpflicht bezüglich
seines dadurch entstandenen Schadens.
Allerdings wird ein Berufen auf diese Ansprüche nur dann möglich sein,
wenn der Darlehensnehmer im Vorfeld nicht vertragsbrüchig geworden ist
und seinen Kredit ordnungsgemäß bedient hat."

Auch das zeigt, daß man "verkaufter Kredit" nicht mit "verkaufter
Kredit" in jedem Fall gleichsetzen kann.
Und es zeigt, daß auch der Kreditnehmer offenbar unterschiedliche Rechte
hat, abhängig davon, ob er seine Raten immer gezahlt hat oder nicht.

>> Und noch was juristisches: Gem. § 401 BGB gehen mit dem
>> Forderungsverkauf nur die akzessorischen Sicherheiten (bei
>> Baufinanzierungsdarlehen also Hypotheken, nicht Grundschulden) auf den
>> neuen Gläubiger über. Eine Grundschuld kann durch gesonderten Vertrag
>> *mit* der Forderung übertragen werden, wenn durch die Übertragung die
>> Rechtsstellung des Schuldners nicht wesentlich berührt wird (ansonsten
>> wäre es zwischen verkaufender Bank und erwerbendem Finanzinvestor ein
>> Vertrag zu Lasten Dritter).

(Ergänzung: im genannten BGH- Urteil liegt genau eine solche
akzessorische Kreditsicherheit vor; es ist also gleichlautend für
Grundschulden nicht uneingeschränkt anwendbar)

> Der, wie wir erfahren mussten, in der Praxis dennoch so geschlossen wird.

Ein triftiges Argument ;-)
<hinkender Vergleich>
Eigentum an gestohlener Ware kann man auch dann nicht rechtssicher
erwerben, wenn Diebstahl häufig genug vorkommt.
</hinkender Vergleich>

> Deshalb ist er nicht unbedingt unwirksam,

Der Vertrag zwischen Zedent und Zessionar (im Falle des echten
Forderungsverkaufes) nicht. Wir reden hier aber über die
Vertragsbeziehung des Kreditnehmers mit seiner Bank.

> Die vom Käufer möglicherweise betriebene Zwangsversteigerung hemmt das
> jedoch nicht.

Aber auch der Forderungsaufkäufer muß die rechtlich notwendigen
Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung abwarten. Bei einem
Grundpfandrecht ist das der Eintritt der Pfandreife. Und die tritt nicht
ein, wenn der Kreditnehmer seine Raten brav zahlt (und sich auch an die
sonstigen Kreditbedingungen hält).

> Ich habe recherchiert, bevor ich das OP geschrieben habe. Dabei ist mir die
> Dimension des Problems bewusst geworden.

Welche Dimension? Das Volumen der gehandelten Kreditforderungen? Die
Anzahl unbilliger Zwangsversteigerungen?
Wie viele echte Fälle gibts denn, wo ein Forderungsaufkäufer eines (sei
es nun leistungsgestörten oder nicht leistungsgestörten) Kredites ohne
Eintritt der Pfandreife eine Zwangsvollstreckung anstrengen konnte und
aus der Grundschuldverwertung Beträge erworben hat, die über die
Darlehensforderung (zzgl. Zinsen u. Kosten) hinausgegangen sind (Du
sprachest IIRC von bereits weit zurückgezahlten Forderungen, die
verwertet würden)?

gruß aus berlin
der stef

Autor: Stefan Krieg (2007-11-23 19:46:37)

Hallo Lutz,

Lutz Schulze schrieb:
> Zwei (natürlich anonymisierte) Einzelfälle:
> http://verkaufte-kredite.de/beispiele-aus-der-praxis/index.html

Die nahezu identisch x-mal jeden Tag vorkommen, nur daß dann derjenige,
der den Kredit fällig stellt, die finanzierende Bank ist.

Im ersten Fall lief die Zinsbindung aus und der Kreditnehmer war mit der
Kondition des Prolongationsangebotes nicht einverstanden (soll
vorkommen). Der --neue-- Gläubiger sagt dann: "dann zahle die Restschuld
oder wir müssen die Sicherheiten verwerten". Völlig normal und gar nicht
anders händelbar (soll der Gesetzgeber Kreditgeber zu bestimmten
Anschlußkonditionen zwingen?).

Im zweiten Fall kam es bereits beim Verkäufer der Forderung zu
Zahlungsrückständen (Kreditnehmerin hat sich also nicht an den Vertrag
gehalten). Gründe hierfür spielen keine Rolle. Daß dann nach Ablauf der
Zinsfestschreibung (immerhin wurde ja vorher noch nicht einmal a.o.
gekündigt!) der Darlehensgeber sagt, daß er den Kredit nicht fortführen
möchte sondern gern sein Geld (incl. rückständiger Raten) zurückhätte,
ist so ungewöhnlich nicht (und keinesfalls nur ein Gebahren von
gewissenlosen amerikanischen Finanzinvestoren).

In beiden Fällen hätten die Darlehensnehmer zu einem anderen Kreditgeber
gehen können, dort eine Anschlußfinanzierung abschließen und die
Restvaluten ihrer Darlehen zurückzahlen können. In beiden Fällen hätte
der Kreditkäufer bei Darlehensablösung die Sicherheiten freigeben müssen
(und bspw. an den Anschlußfinanzierer übertragen).

Ich sehe keinen Unterschied zu den Rechten, die die ursprünglich
kreditgebende Bank hatte. Egal ob Kredit verkauft oder nicht.

gruß aus berlin
der stef

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